מיסוי השכרת דירה ללינת תיירים

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

האם השכרת דירה ללינת תיירים (כגון באמצעות AIRBNB  ) או לינות למטרות נופש חייבות במס הכנסה ומע”מ?
שיעור המס על השכרת דירת יחיד למטרת מגורים נע בין אפס  ל 10%
במספר מסלולים שלא כאן המקום להרחיב עליהם – וזאת , כל עוד מטרת השכירות הינה למגורים בלבד.
קימת גם השלכה על מס שבח כאשר הדירה שימשה למגורים בלבד.
על סוגיות אלו נכתבו מאמרים רבים אולם , נושא השכרת דירה לתיירים או לנופש לתקופות קצרות איננו ברור ורבים נוטים לחשוב שאם הם משכירים דירה דרך אתר AIRBNB   למשל , הם אינם חייבים בדיווח ותשלום מיסים.

כאן המקום לומר , שהשכרת דירה שלא למטרות מגורים נחשבת בד”כ לעסק והמונח “שלא למטרות מגורים” צופן בחובו כל השכרה אחרת משימוש למגורים בפועל כגון השכרה לבעל עסק למטרות משרד או מחסן או כל שימוש עסקי אחר , השכרה לתיירים , השכרה של דירת נופש וכדומה.

לאחרונה , התרחבה בישראל התופעה של השכרת דירות לתיירים באמצעות אתר AIRBNB   הן ע”י בעלי דירות והן ע”י כאלה ששוכרים את הדירה מבעל דיר ומשכירים אותה בשכירות משנה לתיירים.
הואיל והשכרה מסוג זה חייבת במיסים – מס הכנסה  , וביטוח לאומי הרי שעל מי שעוסק בהשכרה מסוג זה להירשם ברשויות המס ולפתוח תיקים כבעל עסק.

אני מסב את תשומת לב משכירי הדירות לכאלה השוכרים אותן למטרות עסק – חלה עליהם חובה לשלם מיסים הואיל והשכרה זו יוצאת מהגדרת “השכרה למגורים” ולכן היא חייבת במס הכנסה ואפילו במס שבח בעת מכירת הדירה בהתקיים תנאים מסוימים.

שוכרי דירות למטרת השכרתן ללינות קצרות טווח

אני מזהיר את אלה אשר שוכרים דירות למטרת השכרתן לתיירים ולינות קצרות טווח – סביר להניח שהוצאות
השכירות המשולמות על ידכם לא יוכרו לצורכי מס כך שתשלמו כפל מס על הרווחים.
למה? כי על מנת שההוצאה תוכר יש מספר חובות אותן על המשכיר לקיים:
1. המשכיר חייב לדווח על ההכנסה ולשלם על מס כעסק.
2. במטרת השכירות לא יכולה להיות מטרת “מגורים בלבד” הואיל ולא זה המצב.
3. למשכיר חייב להיות תיק פעיל במס הכנסה – השוכרים יכולים לבדוק זאת באתר רשות המיסים.
4. יש חובה לנכות מס במקור למשכיר הדירה אלא אם כן יש בידו פטור מניכוי במקור מדמי שכירות.

סוגיית מע”מ

השכרה לתיירים יכולה להיות פטורה ממע”מ במידה והנכס המושכר עונה להגדרת בית מלון.

בית מלון מוגדר בחוק מע”מ – בית מלון לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח או כיוצא באלה שבו מלינים בדרך כלל בתמורה 5 אנשים לפחות”.

מתי תיחשב יחידת אירוח כ”בית מלון“?
צימר או דירה שהיא יחידת נופש אחת ייחשבו כ”בית מלון” רק אם גודל

היחידה מאפשר, עפ”י הקריטריונים של משרד התיירות, לינה של 5 אנשים לפחות ביחידה.
הקריטריונים הם: שטח רצפה מינימלי של 14 מ”ר (ללא שירותים ומטבחון) לשתי מיטות,

ולכל מיטה נוספת ביחידה  4 מ”ר (דהיינו: שטח רצפה של מינימום 26 מ”ר ללא שירותים ומטבחון).

מי שמקים עסק של “בית מלון”, כאמור בסעיף 1 לעיל, רשאי להירשם כ”עוסק מורשה”,

בהיותו מי שעיסוקו מכירת זכויות במקרקעין (המונח מכירה כולל בתוכו השכרה)  ולא יוכל לשנות מעמדו ל”עוסק פטור” גם אם מחזור עסקאותיו נמוך מתקרת הפטור הקבועה בחוק.

האם מי שמחזיק מספר דירות קטנות יכול להיחשב כ”בית מלון“?

לא – יש לבדוק כל דירה בנפרד אם היא עונה לקריטריונים של הגדרת “בית מלון”.

האם דירת מגורים אשר מושכרת לתיירים , 2-3 תיירים בכל פעם (מעולם לא הושכרה ל 5 ביחד) ועומדת בתנאי הגדרת בית מלון בבחינת שטח הדירה תוגדר כ”בית מלון” ותאפשר חיוב מע”מ בשיעור אפס לתיירים?

כן – השכרה למגורים פטורה ממע”מ בכל מקרה.

האם כאשר הדירה איננה מוגדרת כבית מלון וסך העסקאות אינו עולה על הסכום לעניין עוסק פטור ומדובר בהשכרה חייבת במס (תיירים על בסיס יומי) – האם ניתן לנהל עסק זה כעוסק פטור?  

לא – עקרונית צימר או דירה,  למרות שאינו יוגדר כבית מלון – 26מ”ר ל 5 אנשים יש לרשום כעוסק מורשה.

אולם – יש משרדי מע”מ המוכנים לרשום עסק כזה כעוסק פטור אם המחזור נמוך ממחזור עוסק מורשה – שווה לנסות.

סוגיית מס הכנסה

הכנסות כאמור לעיל חייבות להיות מדווחות כהכנסות מעסק על כל המשתמע מכך – פתיחת תיקים בכל רשויות המס – מס הכנסה , מע”מ וביטוח לאומי,
כמו כן יש להיות ערים לחיוב מס שבח במכירת דירה כזו שכן הפטור ליחיד חל רק כאשר הדירה שימשה למגורים ולא לעסק.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים בנושא מס הכנסה וביטוח לאומי