השקעות בקרנות ריט - השקעות נדלן

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

השקעה באמצעות קרן ריט (REIT) היא השקעה בנדל”ן מניב ללא רכישת הנכס וללא צורך לחפש שוכרים. כדאי לדעת כי בארצות הברית יש מאות קרנות ריט, אך בישראל התמונה שונה מאחר ויש מיעוט קרנות הנסחרות בבורסה. השקעה בקרן ריט מתאימה לרבים ומאפשרת למשקיעים לקבל תשואה גבוהה יחסית בהשוואה לתשואה שניתן לקבל באמצעות השקעות באפיקים הסולידיים.

להשקעה בקרן REIT יש יתרונות משמעותיים כגון:

• רמת סיכון נמוכה.
• חשיפה לפורטפוליו מגוון.
• נזילות גבוהה.
• שקיפות מצוינת בפני המשקיעים.
• גיוון בתיק ההשקעות ופיזור סיכונים.

אם מעוניינים להשקיע בקרנות ריט יש להתייחס להיבטי המיסוי. אם מחליטים להשקיע באמצעות קניית מניות של חברת נדל”ן יש לשלם מס גם כאשר החברה משלמת מס שבח בגין העסקאות שהיא ביצעה וגם כאשר היא מחלקת דיבידנד (מס בשיער של 25%). אם מעוניינים להשקיע בקרנות נדל”ן מסוג ריט ניתן לנצל את הטבת המס מאחר ורשויות המס בישראל החליטו על מתן פטור מתשלום מס לחברות על חלק מההכנסה החייבת שלהן שחולק למשקיעים כדיבידנד. המעמד המיוחד לו זוכות קרנות הריט בארץ נזקף לזכותן כל עוד החברות מחזיקות מכסי נדל”ן מניב והן עוסקות בחלוקת הרווחים למשקיעים באופן שוטף.

רקע כללי על השקעות קרן ריט

קרן ריט היא חברה שתכליתה להשקיע בנכסים מניבים על פי הוראות החוק. קרנות הנדל”ן מסוג ריט רוכשות נכסים מניבים על מנת להשכיר אותם ולחלק את הרווח בין המשקיעים. קרנות מסוג זה נפוצות מאוד בארצות הברית והן נסחרות בבורסה החל משנות ה-60 של המאה הקודמת, ובישראל הוסדר המעמד של קרנות הריט בחוק.

לאחרונה, ועדת הכספים אישרה את הרחבת פעילות קרנות הריט בישראל, וזאת במסגרת חוק ההסדרים, כאשר המטרה היא להסיר חסמים ולעודד הקמת קרנות נדל”ן ריט נוספות. כמו כן, המחוקק אישר את הארכת חוק הטבות לקרנות הריט בעשר שנים נוספות, כך שתוקף חוק ההטבות יפוג רק בשנת 2033, וזו בשורה מצוינת למשקיעים.

קרנות ריט בישראל – המיסוי על השקעות בקרנות נדל”ן

נכון ליוני 2022 יש 7 קרנות ריט הנסחרות בבורסה בתל אביב, אך רק חמש מתוכן פועלות בתחום ההשקעות בנדל”ן מניב, ו-2 קרנות אחרות עוסקות בתחומי התשתיות. על פי דיווחי הקרנות עולה כי פעילותן הולכת וגוברת, ובשנת 2021 דמי הניהול המצרפי של קרנות הריט הסחירות הגיעו לסכום של כ-173 מיליון ₪, כלומר עלייה של כ-25% בהשוואה לביצועים בשנת 2020.

חשוב לזכור כי אחד התנאים לפעילות קרן ריט בישראל הוא חלוקה שוטפת של הרווחים לבעלי המניות, מידי שנה. כלומר, משקיעים במניות הקרן לצורך השקעה ישירה בנכסי נדל”ן מניבים. לכן, כמו שבעלי מקרקעין זכאים לתשואה מדמי השכירות באופן שוטף, כך גם המשקיעים בקרנות הריט זכאים לתשואה באופן שוטף מהמקרקעין של הקרן, וזאת על פי סעיף 64 א3(א)(7).

קרנות נדל”ן ריט בישראל חייבות להעביר לבעלי המניות בקרן את ההכנסה החייבת ואת שבח המקרקעין שצמח, וזאת בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיף 64א9 לפקודה. מודל המיסוי הוא חד שלבי מאחר ורואים בבעלי המניות כמשקיעים שהשקיעו ישירות בנדל”ן מניב, על כן הרווח שהקרן מפיקה ומחלקת לבעלי המניות שלה חייבת במס רק במישור של בעלי המניות ולא כפי שמקובל במיסוי דו שלבי.

מה המטרה במיסוי השקעות בקרן נדל”ן?

הרעיון שעומד בבסיס המיסוי החל על קרן נדל”ן הוא עקרון ההשקפה. עקרון זה קובע כי רואים במשקיע, כלומר בבעל המניות בקרן, כאילו הוא השקיע ישירות בנכסי הנדל”ן השייכים לקרן ריט, לכן חישוב המס מבוסס על פי ההכנסה החייבת, כולל שבח המקרקעין, שהקרן חילקה לבעלי המניות כנדרש בפקודת המס, ובהתאם לתנאים הקובעים בסעיף 64א9.

החוק קובע כי מקור ההכנסה בקרב משקיעים בקרנות ריט לא יחושב כהכנסה מיגיעה אישית. ראוי לציין כי מס השבח שנוצר ממכירת נדל”ן יהיה בשיעור של 25%, והמס בגין הכנסות משכירות הוא בין 30% ל-48%. יחד עם זאת, יש לבדוק את חיוב המס ברמת המשקיע מאחר וניתן להשיג פטור אישי בחלק מהמקרים, למשל משקיע מעל גיל 60 או משקיע יחיד המחזיק בפטור אישי.

בעלי המניות בקרן חייבים בתשלום מס רק בגין ההכנסה החייבת, אם הקרן צוברת הפסדים הם לא ייוחסו לבעלי המניות ובפועל מעבירים את ההפסדים לשנים הבאות כדי לקזז אותם ברמת הקרן ועל פי הפקודה. השקיפות חלה על ההכנסות שחולקו בפועל לבעלי המניות בקרן.

היבטי מיסוי על השקעות בקרנות נדל”ן ריט אמריקאיות עבור משקיעים ישראלים

רשות המיסים פרסמה את החלטת המיסוי שמספרה 5916/20, ההחלטה עוסקת במיסוי ההכנסות של משקיעים מישראל הבוחרים להשקיע בקרן נדל”ן ריט אמריקאית. רשות המיסים בישראל החליטה שיש לסווג ולמסות את הכנסות המשקיעים (תושבי ישראל) שקיבלו דיבידנד מהקרן. המיסוי נקבע על פי מקור ההכנסות שמהן הדיבידנד חולק לבעלי המניות, כלומר המיסוי חל על ההכנסה מרווח ההון שמקורו בסעיף 89(א) לפקודת המס.

חשוב לציין כי תושב ישראל המשקיע בקרן ריט אמריקאית, כלומר בחברה תושבת חוץ, חייב להגיש דיווח לרשות המיסים באמצעות מילוי והגשת טופס 150.

כדי להשקיע בקרן ריט ניתן לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה בקרנות ריט זרות, יש אפשרות נוספת להשקיע באמצעות קניית תעודת סל העוקבת אחר המדדים הבינלאומיים של קרנות נדל”ן ריט, ובישראל יש אפשרות לקנות שתי תעודות סל. כמו כן, אפשר להשקיע ישירות בקרנות סל הנמצאות בחו”ל ומחזיקות בקרנות הריט, במקרה זה המיסוי שחל על המשקיע הישראלי הוא 25%.

כיצד משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות יכול לסייע למשקיעים בשוק ההון ובקרנות הריט?

צוות משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ מתמחה בניטור, ניתוח וליווי השקעות פיננסיות. הצוות המנוסה מתמחה בהשקעות בארץ ובחו”ל, תוך התייחסות נכונה להיבטי המיסוי, וכל לקוח זוכה לייעוץ מקצועי ולליווי צמוד המסייע לו לקבל החלטות פיננסיות שקולות, אחראיות ומשתלמות.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים