אם ערכת עסקת נדל"ן בשנים האחרונות ושילמת מס כנראה שמגיע לך החזר מס שבח
המאמר מאת: רו”ח יורם שיפר
כל אדם שביצע בעבר עסקת נדל”ן ושילם בגינה מס שבח, עשוי להיות זכאי לקבל החזר מס אם הוא שילם סכום גבוה ממה שהיה עליו לשלם בפועל. באופן כללי, מס שבח חל רק על הרווח, כלומר על השבח, בעסקה למכירת מקרקעין בישראל על ידי יחידים, חברות, משקיעים ותושבי חוץ, וניתן לנכות הוצאות מותרות לניכוי בכדי להפחית את חבות המס.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, קובע כי ניתן להטיל מס על רווח ממכירת מקרקעין במדינת ישראל. החוק מגדיר מקרקעין בדרך הבאה: “קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע”. בדרך כלל מקבלים דרישה לתשלום מס שבח כאשר מוכרים מקרקעין, ושיעור המס נכון להיום הינו 25% מהשבח, כלומר משלמים מס רק על הערך שהמקרקעין צבר מיום הקנייה או הבנייה על ידי בעליו.
אדם המוכר זכות במקרקעין, לדוגמה דירת מגורים, בסכום גבוה מהסכום שהוא שילם עבור הזכות במקרקעין, ונוצר לו רווח ריאלי לאחר ניכוי הוצאות מותרות כמו שיפוצים והוצאות מכירה, נדרש לשלם מס על הרווח שנותר, כלומר מס שבח מקרקעין. יחד עם זאת, יש עסקאות מקרקעין המזכות בפטור מתשלום המס ובנוסף החוק מאפשר לדחות את תשלום המס או לחשב אותו בפריסה למספר שנים על מנת להקטין את נטל הסכום לתשלום.
המקור החוקי למס שבח בישראל הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1963, זהו מס ייחודי המבחין בין מס רווח הון הנובע מעסקת מקרקעין לבין רווח הון המתקבל מנכסים אחרים. בדרך כלל מחשבים את המס בעת מכירת דירה ושיעור מס שבח נכון להיום הוא 25% מתוך השבח נטו, כלומר לאחר ניכוי פטורים והוצאות המותרים לפי החוק.
המס אינו חדש אך רוב מוכרי המקרקעין הצליחו להימנע מתשלום מס שבח מאחר שהיו דרכים פשוטות יחסית לקבל פטור מהמס או לעקוף אותו. בשנת 2014 המדינה ביצעה רפורמה בשיטת המיסוי החלה על עסקאות מקרקעין, ובמסגרת הרפורמה הוחלט לבטל חלק משמעותי מהפטורים שהוענקו למי שמכר מקרקעין, למשל ביטול גורף של הפטור שחל על מי שמכר דירה לאחר שחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת.
חשוב לציין כי השבח במכירת הדירה הוא למעשה רווח הון המשקף את ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר קניית הנכס. ניתן להקטין את חבות המס באמצעות קיזוז הוצאות מותרות, לרבות הוצאות רכישה והשבחת הדירה, שכר טרחה לעורך דין, שיפוצים בנכס, עלות מתווך, אגרות ועוד. לכן, חשוב מאוד לשמור את המסמכים והחשבוניות הקשורות לנכס וכאשר מחליטים למכור את הדירה ניתן להקטין את הרווח באמצעות קיזוז הוצאות מותרות וכך משלמים מס מופחת.
דוגמה: נניח ומר ישראלי רכש דירת מגורים במחיר של 1 מיליון ₪, לפני 10 שנים. מר ישראלי מחליט למכור את הדירה לאחר 10 שנים במחיר של 1.4 מיליון ₪. במקרה זה הרווח בגין מכירת הדירה מסתכם ב-400,000 ₪, אך היו לו הוצאות שונות כמו שיפוצים בסכום של 200,000 ₪, תשלום למתווך נדל”ן בגובה 20,000 ₪ והוצאות ריבית משכנתא בסכום של 30,000 ₪. לכן במקרה זה הרווח בפועל הינו 150,000 ₪ (400,000 – 250,000), והמס בשיעור 25% יחושב מרווח זה.
על פי דוח מבקר המדינה, רבים אינם דורשים החזר מס שבח, מסיבות שונות כמו חשש מרשות המיסים או חוסר ידיעה בנושא. בשל מורכבות הנושא, בדגש על מורכבות חוק מיסוי מקרקעין והשינויים הרבים החלים בו, מומלץ לפנות לאנשי המקצוע כמו יועץ מס או רואה חשבון. הנכם מוזמנים לפנות למשרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ על מנת לבדוק זכאות לקבלת החזר מס שבח.
במקרים רבים משלמים מס שבח בעת מכירת דירה או נכס אחר, בגין השבח שנוצר לאחר מכירת הנכס, ומומלץ למוכר לבדוק את זכאותו לקבל החזר מס שבח מקרקעין בגין המס שהוא שילם בעת מכירת הנכס.
בבדיקת זכאות להחזר מס שבח בוחנים את נתוני הנכס, עסקת המכר שבוצעה ומתייחסים גם לנתונים האישיים של המוכר. כמו כן, חשוב לבצע בדיקה יסודית ומקיפה של חישוב מס השבח מאחר שיש חלופות שונות, וכדי להקטין את חבות המס כדאי לבחור בעזרת איש מקצוע את הדרך האופטימלית להקטנת חבות המס, ככל שניתן.
חשוב לציין כי במקרה שבו עסקת המקרקעין (מכירה) בוצעה במהלך שש השנים האחרונות, ולעיתים גם לפני כן, ניתן לקבל החזר מס משמעותי. הבדיקה מומלצת עבור יחיד, חברה, משקיע או תושב חוץ, וכדאי לבצעה בעזרת רואה חשבון או יועץ מס.
קיזוז הפסדים הוניים
במקרים רבים מחשבים שומה עצמית ללא התייחסות להפסדי הון שוטפים שהצטברו אצל הנישום, לדוגמה הפסדי הון כתוצאה מפעילות בבורסה לניירות ערך או בגלל מכירת זכות אחרת במקרקעין. סעיף 92 לפקודת מס הכנסה מאפשר לקזז הפסדי הון כנגד רווח שנוצר משבח, והקיזוז מקטין את חבות המס ובמקרים מסוימים עשוי לבטל את התשלום וניתן לקבל החזר.
שיעור מס היסטורי
סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע הגבלה על שיעור המס החל על נכס שנרכש לפני שנת 1960, וסעיף 48א(ד)(3) קובע תקרת מס שבח בשיעור של 25% ליחיד ו-30% לבעל מניות מהותי באיגוד מקרקעין. במקרה של נכס היסטורי כאשר הנישום מחזיק בו תקופה ממושכת עוד מלפני ינואר 2001, המס שצריך להיות מוטל על המוכר הוא מס שולי בשיעור 47%, אך ניתן לקבל הקלה ולשלם מס בשיעור 25% בלבד גם על החלק מהשבח שצמח לפני השינוי בחקיקה, וכך מפחיתים את חבות המס וניתן לקבל החזר מס שבח משמעותי יותר.
פטורים והקלות במס שבח שלא נוצלו
כאשר מכינים שומת מס במסגרת הדיווח על עסקת מקרקעין, מי שמכין את השומה עשוי שלא לנצל פטורים והקלות בהתאם לסעיפים המקלים בחוק, לרוב מחוסר ידע. כך לדוגמה ניתן למכור דירה הכוללת זכויות בנייה שלא נוצלו, ובמקרים מסוימים לפי סעיף 49ז(א)2 ניתן לקבל פטור מהתמורה שהתקבלה על זכויות הבנייה הנוספות בדירה המזכה.
כדאי לדעת כי ההקלה העיקרית במס שבח היא ניצול הפטור בעת מכירת דירת מגורים יחידה מזכה. תיקון 76 לחוק הביא לשינוי התנאים לקבלת פטורים שונים ובנוסף הוא ביטל את הפטור הנפוץ לפי סעיף 49ב(1). המוכר זכאי לקבל פטור לפי המסלולים שנקבעו בתיקון 76, החל מינואר 2014, למשל פטור לדירה יחידה הנמכרת בישראל, כל עוד בעל הזכות בנכס החזיק בדירת המגורים 18 חודשים לפחות, לא מכר דירת אחרת בפטור מסוג זה ב-18 החודשים הקודמים והנכס שהוא מוכר לא שימש כדירה בשכירות מוגנת או שהחלק שלו בנכס היה נמוך משליש בעת מכירת דירה אחרת בפטור.
שומה עצמית נפרדת לבני זוג המוכרים זכות במקרקעין
בעסקת מקרקעין למכירת הזכות בנכס על ידי בני זוג, יש אפשרות לערוך שומה עצמית נפרדת לכל אחד מבני הזוג, וקיימת אפשרות לפריסת המס לכל אחד מהם בנפרד. חשוב לציין כי אחת מהסיבות השכיחות לתשלום מס שבח עודף טמון במכירת זכות במקרקעין על ידי בני זוג במסגרת התא המשפחתי. ניתן לפרוס את השבח הריאלי על פי ההוראות שנקבעו בסעיף 48א(ה) ולפצל את התשלום בין בני הזוג, וכך למעשה מקטינים את גובה ההכנסה החייבת של כל אחד מבני הזוג והם יכולים ליהנות משיעור מס מופחת בהשוואה לשיעור המס שהיה חל עליהם ללא פיצול השבח. כמו כן, בדרך זו בני הזוג עשויים להיות זכאים להחזר מס שבח ולממש הקלות שונות, לרבות נקודות זיכוי כפולות בתהליך קיזוז המס.
פריסת מס על השבח הריאלי לפי סעיף 48א(ה)
החוק מאפשר למוכרים להגיש בקשה לחישוב מס שבח ריאלי בחלקים שנתיים שווים, כלומר לבצע פריסה לתקופה מרבית עד 4 שנים. למעשה זו הקלה במס השבח וכדי לפרוס את תשלומי המס יש להגיש בקשה מסודרת באמצעות מילוי והגשת טופס 7003, וניתן לבקש פריסת מס על השבח הריאלי גם במסגרת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה, במהלך שנת המס שבה נערכת העסקה.
פריסת מס שבח מתאימה בעיקר לנישומים בעלי הכנסה נמוכה בשנים שלפני עסקת המכירה, למי שזכאי לקבל נקודות זיכוי רבות, לבעלי פטורים ולמי שזכאי לשיעור מס שולי נמוך כמו נישום שמלאו לו 60 שנה ביום המכירה לכן הוא זכאי למדרגות מס נמוכות על הכנסה שאינה מיגיעה אישית.
התנאים שנקבעו לחישוב מס שבח בפריסת תשלומים:
החוק מפרט מקרים מסוימים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח:
מכירת דירה יחידה
פטור מהמס אם המוכר מחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לפחות לפני מכירת הנכס, ובמעמד מכירת הדירה אין לו יותר מדירה אחת. הפטור מוגבל בתקרה, לכן אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה ממסים רק את החלק העודף באמצעות חישוב ליניארי.
מכירת דירה שנייה
כאשר המוכר מחזיק בדירה נוספת באופן מלא או חלקי הוא זכאי לפטור ממס שבח במקרים כגון:
מכירת דירה שהתקבלה במתנה
מי שנותן דירה במתנה לקרוב משפחה (בהתאם להגדרה בחוק) פטור מתשלום מס שבח. מקבל הדירה במתנה ישלם מס שבח בעת מכירת הנכס כאשר החישוב הוא מצטבר גם על התקופה לפני שהדירה הועברה לידיו. עם זאת, יש להתייחס לתקופת הצינון שנקבעה בחוק, אם מקבל המתנה מוכר את הדירה לאחר סיום תקופת הצינון הוא זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לתנאים שנקבעו.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה כל עוד עומדים בתנאים שנקבעו בחוק, למשל המוריש החזיק דירה אחת לפני מותו, המוכר הוא בן הזוג של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, ובנוסף ניתן לקבל פטור אם המוריש היה עדיין בחיים והיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה היחידה שלו.
דירת מגורים בפרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי
קבלנים המבצעים תמ”א 38 מקבלים זכויות בנייה בבניין המגורים בתמורה להשבחת הבניין והדירות. בעלי הדירות בבניין זכאים לפטור ממס שבח מקרקעין בגלל השבח שנוצר עבורם באמצעות הפרויקט. גם בעלי דירות מגורים שהתקשרו עם קבלן בפרויקט פינוי בינוי זכאים לפטור מתשלום מס שבח בהתקיים שני התנאים הבאים: תוכנית פינוי בינוי מומשה, הבעלים קיבל דירה חלופית (אחת או יותר), אך יש להתייחס לסייגים שנקבעו.
מי שביצע בעבר עסקת נדל”ן ושילם מס שבח יכול לבדוק האם קיימת עבורו יתרת זכות ולהגיש בקשה מקוונת להחזר מס שבח. באתר של רשות המיסים יש סימולטור לחישוב שומת מס שבח ואם קיימת יתרת זכות ניתן למלא פרטים במערכת המקוונת על מנת לקבל את ההחזר.
יש להקליד במערכת המקוונת את תעודת הזהות של המוכר (מבצע העסקה). אם המערכת מודיעה על יתרת זכות עד לסכום של 500 ₪ יש להקליד את פרטי חשבון הבנק ובתוך מספר ימים מקבלים העברה ישירות לחשבון. אם יתרת הזכות גבוהה יותר, הנישום נדרש להדפיס את הטופס ולמלא אותו ידנית, ויש להגיש את הטופס לבנק בו מתנהל החשבון.
יחד עם זאת, עדיף לבצע את הבדיקה ולטפל בנושא החזר מס שבח בעזרת רואה חשבון מוסמך ומייצג. חישוב החזרי מס שבח נחשב למורכב מאוד ויש לו השלכות רבות, לכן כדאי להיעזר ברואה חשבון המתמחה בין היתר בתכנוני מס. לאחר איסוף נתונים רואה החשבון מבצע בדיקה מקדמית, מחשב את תשלום המס, בודק האם יש זכאות לפטור או להנחה והוא מטפל בנושא במקצועיות ועושה הכול כדי להפחית את חבות המס.
יש לציין כי ניתן להגיש בקשה להקטנת מס השבח בשלב תחילת תהליך מכירת הדירה, כך ניתן לקזז מהמס שיש לשלם לרשות המיסים, אך קיימת אפשרות נוספת באמצעותה ניתן לקבל החזר מס שבח לאחר מכירת הדירה, וההחזר יועבר לחשבון הבנק שלכם.
נניח ואדם רכש דירת מגורים בסכום של 2 מיליון ₪, ועסקת המכר בוצעה בשנת 2015. ב-2020 האדם מוכר את הדירה במחיר של 2.5 מיליון ₪, ובתקופה שעברה בין מועד הרכישה למועד המכירה המדד עלה ב-5%. במקרה זה המחיר הריאלי של הקנייה הוא 2.1 מיליון ₪ והשבח הריאלי עומד על 400,000 ₪.
נניח והמוכר לא זכאי לפטור מסוים ממס שבח אך הוא ביצע בנכס שיפוצים בסכום של 100,000 ש”ח, לפני מכירת הדירה, ובנוסף הוא שילם למתווך עמלה בסך 40,000 ₪ ושכר טרחה לעורך דין בסך 60,000 ₪.
לכן, ההוצאות המוכרות הן בסך 200,000 ₪ וכאשר מוסיפים מדד שעלה בשיעור של 1% השווי הריאלי של ההוצאות המוכרות הוא 202,000 ₪, לכן השבח נטו על מכירת הדירה הינו 198,000 ₪ והמס שיחול על הנישום הוא 49,500 ₪ (25% מהשבח נטו).
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) עובר שינויי חקיקה רבים ומהותיים לאורך השנים. כך לדוגמה תיקון 76 משנת 2013 ביטל את הפטור ממס שבח למשקיעים שהחזיקו יותר מדירת מגורים אחת ביום המכירה, ובנוסף המחוקק קבע כי עבור מי שרכש דירה לפני תיקון 76 ובבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יש לחשב מס שבח לפי שיטת החישוב הליניארי המוטב, לכן השבח שיוחס לתקופה לפני ינואר 2014 יהיה פטור מתשלום מס, ולמעשה יש לשלם מס שבח על התקופה שאחרי ינואר 2014.
משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ פועל למעלה מ-25 שנים ונחשב לאחד מהמשרדים המובילים בישראל. שירותי המשרד כוללים תכנון וייעוץ מס, וצוות המשרד מתמחה בין היתר בטיפול בהחזרי מס שבח ובייעוץ פיננסי בעת מכירת נכסים כדי לחסוך בתשלום מס שבח.
תהליך החזר מס שבח דרכנו נעשה בשקיפות מלאה, והלקוח נמנע מביורוקרטיה מתישה ויכול לממש מלוא את הזכויות וההטבות המגיעות לו על פי חוק.
אם ביצעת עסקת מקרקעין בשנים האחרונות ושילמת מס שבח – פנה אלינו לבדיקת זכאות לקבלת החזר מס שבח ואנחנו נסייע לך לקבל את ההחזר.
בשורה התחתונה – אם ביצעת עיסקת מקרקעין בשנים האחרונות ושילמת מס שבח – פנה אלינו לברור זכאותך וכאמור , יש לך סיכוי גבוה שחלק קטן מאותם מיליארדי שקלים אשר שוכבים על רצפת האוצר ימצא את דרכו אליך.
לבדיקת זכות ולפרטים נוספים נא ללחוץ כאן.
