רכישת נכס על ידי חברה

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

מס רכישה הוא מס אותו יש לשלם למדינה בגין הזכות במקרקעין, את המס משלם הרוכש. כאשר מתכננים לרכוש מקרקעין למגורים או להשקעה ניתן לקנות את הנכס באמצעות חברה בע”מ או כאדם פרטי, ומבחינה חשבונאית כדאי במקרים מסוימים לרכוש את המקרקעין באמצעות החברה. עם זאת, ישנם שיקולים נוספים להחלטה בגלל ההבדלים במשטר המס בין חברה מסוג “עוסק” לצרכי מע”מ לבין חברה מסוג אחר, ובין חברת בית לבין חברה אחרת לצרכי מס. בכתבה זו נסקור את היבטי המס הנוגעים לרכישת נכס באמצעות חברה בע”מ.
יש לזכור כי חברה בע”מ מוגדרת בחוק כישות עצמאית או כתאגיד בעל אישיות משפטית. המילים בע”מ מייצגים את בערבון מוגבל, כלומר בעלי המניות בחברה לא כפופים לחובות החברה. מאחר ורכישת דירה נחשבת להשקעה משתלמת בישראל יש חברות המחליטות להשקיע ברכישת מקרקעין באמצעות כספים שלא נמשכו מהחברה, ובתכנון נכון ניתן לחסוך בתשלומי המס וכך החברה נהנית מנכס בבעלותה וזוכה ליתרון משמעותי במיסוי בטווח הקצר, בהשוואה לרכישת הנכס על ידי אדם פרטי ובהשוואה לחלוקת דיבידנדים.
חשוב מאד לציין שחל איסור על החברה להעמיד את הנכס לרשות הבעלים או בני המשפחה שלהם שכן , העמדה כזו תיחשב למשיכת דיבידנד על כל המשתמע מכך , ראה הרחבה בהמשך.

מס רכישה בקניית דירה

תושבי ישראל נהנים מפטור ומשיעורי מס מופחתים כאשר הם רוכשים דירה ראשונה, בניגוד לחברות שלא מקבלות פטור. אם החברה רוכשת דירה עליה לשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון, לפי שיעורי המס שנקבעו על דירה שנייה שאדם יחיד רוכש, לכן שיעורי המס יהיו:

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש”ח – 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש”ח ועד 3,884,295 ש”ח – 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש”ח ועד 5,348,565 ש”ח – 7%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ש”ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש”ח – 10%

רשות המסים מנסה להילחם ב חברות ארנק המעלימות מס, יש חברות הבוחרות לא לחלק דיבידנדים לבעלי המניות מאחר והמס על משיכת דיבידנד עומד על 30%. החברה יכולה להחליט על רכישת דירה במקום לחלק כספים שהצטברו כדיבידנד וכך היא חוסכת בתשלומי המס.
בחוק ההסדרים נקבעו הוראות בנושא דירה הנמצאת בבעלות חברה, החוק קובע הנחיות לדירה בבעלות חברה המיועדת לשימוש של בעל מניות מהותי בחברה מבלי שהוא שילם עבור השימוש בנכס. ההנחיות קבועות כי שימוש בדירה בבעלות החברה על ידי בעל מניות מהותי יוגדר כמשיכה מהחברה, אם השימוש לא נפסק בתום שנת במס. אם יש יתרת עודפים יש לחלק דיבידנד בסכום זה ובעל המניות בחברה חייב לשלם מס דיבידנד בלבד. אם אין יתרת עודפים מספקת, ההוראות קובעות כי בעל המניות ישלם מס על סכום זה כאילו מדובר בהכנסה מעסק או מעבודה, לכן הוא יחויב בשיעור מס שולי בלבד.
אם בעל המניות מפסיק להשתמש בדירה שבבעלות החברה אך בתקופה של שלוש שנים הנכס מועמד שוב לרשותו – ההוראות קובעות כי רואים בכך כאילו השימוש לא הופסק ומתייחסים לבעל המניות כמי שרכש את הנכס ולא החברה. במקרה זה, מכירים בעלות רכישת הדירה כהכנסה של בעל המניות, ומנכים את יתרת הזכות שלו בחברה, תוך ניכוי יתרת ההלוואה מהבנק (בגינה הדירה משועבדת) שחברה לקחה לצורך רכישת הנכס.

שיעורי המס המוטלים הם מס דיבידנד או מס שולי – על פי יתרת העודפים הקיימת בחברה.
חשוב לדעת כי חברה הקונה דירה תחויב בתשלום מע”מ לרשות המסים אם החברה היא עוסק לצורך מע”מ, וכל עוד המוכר הוא אדם פרטי. יש מבחנים להגדרת חברה כעוסק, אם החברה עומדת בהם היא חייבת להוציא חשבונית עצמית, וניתן לקזז מס תשומות אם ידוע במעמד מכירת הנכס כי הדירה תייצר הכנסות החייבות במע”מ, לדוגמה השכרת הדירה לטווח קצר, לנופש וכו’. אם הדירה נרכשה למטרת מגורים, לא מקזזים מע”מ תשומות.
יש להתייחס גם להיבטי מס הכנסה במישור של בעל המניות ובמישור החברה. במישור בעל המניות אם הנכס שימש בעל מניות והוחזר לחברה עד סוף שנת המס, נוצרה הכנסה בגין דמי שכירות לבעל המניות. אם בעל המניות לא משלם שכירות או משלם שכירות מופחתת, רואים בכך הכנסה רעיונית לפי סעיף 2(10) והוא חייב בתשלום מס לפי מדרגות מס ליחיד.
במישור החברה, אם הדירה מושכרת למטרת מגורים לאדם שאינו בעל מניות, יש מסלולי מיסוי שונים לפי חברת בית. אם זו אינה חברת בית, החברה תשלם מס חברות על ההכנסה החייבת והיא יכולה לנכות הוצאת פחת, אחזקה, ביטוח, מימון וכו’.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים