מס שבח על דירה בירושה

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

העברת דירה בירושה נחשבת להליך מקובל ונפוץ, והחוק בישראל קובע כי פעולה זו אינה נחשבת כעסקה לכן היא אינה חייבת במס. יחד עם זאת, כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה שהתקבלה בירושה ישנם מצבים שבהם קיימת חבות במס שבח. בתנאים מסוימים היורש יכול להיות זכאי לפטור מתשלום מס שבח על הדירה אותה הוא קיבל בירושה, וברוב המקרים מומלץ להשתמש בפטור מחבות מס שבח מאחר והוא מתווסף לפטורים אחרים שהמוכר עשוי להיות זכאי להם, וכך השימוש בפטור אינו פוגע בזכותו של המוכר להשתמש בפטורים אחרים.

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ישנה חבות מס שבח מקרקעין על השבח בגין מכירת זכות במקרקעין. השבח המחושב מהווה את הסכום שבו עולה שווי מכירת המקרקעין על יתרת שווי הרכישה. סעיף 15 לחוק קובע ומגדיר את חובת תשלום מס השבח בעת מכירת הזכות במקרקעין, וחבות המס מוטלת על המוכר.

הורשה אינה מכירה

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשת הדירה אינה נחשבת כעסקת מכירה, והמשמעות לכך היא שלאחר מותו של בעל המקרקעין, היורש נכנס לנעלי המצווה לעניין הזכויות במקרקעין, לכן בפועל אין כל שינוי במצב ובסטטוס של המקרקעין מאחר ולא שולמה עבור המקרקעין תמורה כלשהי ולא נעשתה עסקה במקרקעין.

לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, העברת הזכויות בדירה שהתקבלה במסגרת ירושה או צוואה לא מהווה אירוע מס, ולכן אין צורך לדווח על כך והיורשים אינם נושאים בחבות מס רכישה במועד קבלת הזכויות שלהם בדירה. חבות במס שבח עשויה להתעורר כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה. החוק קובע תנאים מסוימים בהם היורש יכול להיות זכאי לפטור ממס שבח על מכירת הדירה בירושה.

הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה תלויה בתנאים הבאים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר הזכאות אינה ניתנת אוטומטית. למעשה, יש שתי אפשרויות מרכזיות לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה:

זכאות לפטור ממס שבח מכוח סעיף 49ב(2) – אם הדירה אותה מוכרים היא הדירה היחידה של היורש והוא בעל זכויות מקרקעין בנכס במשך לפחות 18 חודשים, והיורש (שהוא גם המוכר) לא מכר דירת מגורים אחרת במשך 18 חודשים בתקופה הקודמת למכירה הדירה בירושה. כדאי לדעת כי תקופת ההחזקה והמכירה של המוריש כלולה במניין החודשים לחישוב הזכאות.

זכאות לפטור ממס שבח מכוח סעיף 49ב(5) – אם מוכרים דירת מגורים מזכה ניתן לקבל פטור ממס שבח מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

• המוכר של הדירה בירושה הוא בן זוגו של המוריש או שהוא צאצא של המוריש או שהוא בן זוגו של צאצאי של המוריש.
• המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחד בלבד (לפני שהוא נפטר).
• אם המוריש היה עדיין בחיים ובעת מכירת דירת המגורים שלו היה לו פטור ממס בגין המכירה.

* הערה חשובה – במקרים מסוימים המוריש זכאי לפטור ממס שבח, עם זאת היורשים לא בהכרח יהיו זכאים וחשוב לבדוק את הנושא מראש.

מתי היורשים לא זכאים לפטור ממס שבח?

כפי שציינו בפסקה הקודמת, אחד מהתנאים למכירת דירה בירושה ללא חבות מס שבח הוא היותה של הדירה שהתקבלה בירושה כדירת המגורים היחידה של המוריש. לא פעם יש למוריש יותר מדירה אחת או שהוא מחזיק בזכויות בחלק קטן בדירה נוספת. אם המוריש היה מוכר בעודו בחיים את הדירה שהוא מייעד להוריש הוא היה מקבל פטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק, מאחר והחוק רואה בדירת המגורים שלו כדירה יחידה, למרות שהוא בעל זכויות בחלק קטן בדירה נוספת.

בית המשפט התייחס לנושא זה בעמ”ש 251/99, זהו מקרה שבו מנהל עיזבון המנוחה הדרה וייסגלס ביקש לממש את הזכאות לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה בירושה, מאחר ולפני מותה היא החזיקה רק בדירת הירושה ובחלק מזערי בדירה נוספת בשיעור של 1/20. בית המשפט קבע כי מנהל העיזבון אינו זכאי לפטור מאחר ולא התקיים התנאי המחייב להחזיק דירת מגורים אחת בלבד.

במצב זה חשוב לפנות לרואה חשבון כדי לבצע תכנון מס, וכדאי לשקול להעביר לילדים את הנכסים עם השווי הנמוך ולהישאר רק עם הנכס העיקרי ובעל השווי הרב יותר. כך היורשים יקבלו ללא תמורה את הנכסים בעלי השווי הנמוך ולאחר פטירתו של המוריש הם יירשו את הנכס העיקרי שלו ויוכלו למכור את הדירה ולקבל פטור מלא ממס שבח, וזאת מכוח סעיף 49ב(5). עם זאת, חשוב לזכור כי העברת זכויות במקרקעין במסגרת ירושה או צוואה לא נחשבת כאירוע מס לכן אין חבות מס בעת קבלת הזכויות במקרקעין, בעוד שפעולה כמו העברת הזכויות במקרקעין ללא כל תמורה כאשר המוריש עדיין חי תגרום לבעל הזכויות להיות חייב בשליש מס רכישה.

על פי התנאים שנקבעו בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, הזכאות לפטור ממס שבח אפשרית רק ליורש המוגדר כתושב ישראל. אם היורש הוא תושב חוץ, עליו להמציא אישור ממדינת התושבות שלו על כך שאין בבעלותו זכויות בדירת מגורים במקום מגוריו. כדאי לדעת כי רשות המיסים פרסמה בשנת 2021 את החלטת המיסוי 7701/21 הקובעת שהזכאות לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) מיועדת רק לתושבי ישראל ולתושבי חוץ ללא בעלות בדירת מגורים במדינה בה הוא מתגורר מעבר לים.

חשיבות של ייעוץ עם רואה חשבון?

אדם המוכר דירת מגורים מזכה הזכאי לפטור ממס שבח חייב להגיש בקשה מסודרת לקבלת הפטור. את הבקשה עליו להגיש כחלק מההצהרה על מכירת הזכות במקרקעין. יש לציין כי חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב בכל הנוגע למיסי מקרקעין וחבות מס בגין מכירת דירה בירושה. לכן, חשוב לפנות לייעוץ מקצועי אצל רואה חשבון מנוסה המתמחה בתחום מורכב זה. בעזרת רואה חשבון אפשר לבצע תכנון מס אפקטיבי עוד בחייו של המוריש כדי להימנע מסכסוכי יורשים ולממש נכון את הזכאות לפטור ממס שבח.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים