מס על השכרת דירה

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

שוק השכירות בישראל רותח יותר מתמיד, ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כ-28% ממשקי הבית גרים בשכירות ואין בבעלותם דירה, נתון קרוב לממוצע הקיים ב-OECD. רוב הישראלים שגרים בשכירות שוכרים דירות מגורים להשכרה בשוק הפרטי, ואין להם תמיכה ממשלתית כזו או אחרת. כדאי לדעת כי בעלי הדירות להשכרה בשוק השכירות המקומי זוכים לביקוש רב לנכסים שהם מציעים בשוק השכירות, ורבים מהם מנצלים זאת כדי להעלות מחירים. בעשור האחרון מחירי השכירות בארץ זינקו בקצב מואץ, במיוחד כיום כאשר הריבית גבוהה ובגלל החזרי המשכנתא שהתייקרו רבים דוחים את קניית הדירה ומעדיפים לשכור נכס למגורים.

ראוי לציין כי בעלי הדירות בישראל נהנים מדמי שכירות גבוהים, לא פעם דמי השכירות הינם מעל תקרת הפטור שנקבע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה לשכר דירה למגורים, התש”ן-1990. לכן, במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023 הוחלט להטיל חובת דיווח על משכירי הדירות שנהנו מפטור מתשלום מס ייחודי על השכרת דירה, ובנוסף נקבעו שלושה מסלולים להקלות בתשלום מס הכנסה ליחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל, וכל משכיר יכול לבחור את המסלול המועדף עליו, בהתאם לקריטריונים.

מסלולי המס שנקבעו בחוק העדכני נועדו בין היתר להילחם בבעלי הדירות שנהנים מדמי שכירות מעל תקרת הפטור ואינם מדווחים על הכנסתם למשרד מס הכנסה. ברשות המיסים החלו להילחם בתופעה זו על מנת לממש את גביית המס וכדי להגביר את האכיפה והגבייה חיברו את מערכת המחשוב של מס הכנסה למערכות המחשוב של משרד רישום מקרקעין (אטבו) וכך פקיד השומה יכול להצליב נתונים ולשלוח מכתבים עם דרישה מפורטת להצהרה על מקורות הכנסה בישראל באמצעות מילוי  טופס 5329, מומלץ לקרוא את המדריך שלנו שעוסק בטופס 5329 באמצעות לחיצה על הקישור.

לדברי מס הכנסה, מתחילת שנת המס הנוכחית, נשלחו עשרות אלפי מכתבי דרישה להצהרה על מקורות הכנסה (בישראל ובחו”ל). כדי להימנע מחקירות ומצרות מול רשות המיסים חשוב לבחור את אחד ממסלולי הדיווח האפשריים (פטור ממס חלקי או מלא, 10% מס או מס מלא לפי מדרגות מס הכנסה על הכנסה שאינה מגיעה אישית), ואין להסתכן מאחר שכל העלמת מס היא עבירה פלילית חמורה העשויה להביא לקנס גבוה, להעמדה לדין פלילי ולעונשי מאסר בפועל.

שלושה מסלולי מיסוי על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל

יחיד שמשכיר דירת מגורים או מספר דירות בישראל רשאי לבחור באחד מ-3 מסלולי מיסוי על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בארץ. שלושת מסלולי המיסוי האפשריים הינם:

1. מסלול פטור ממס (מלא או חלקי)

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) קובע מספר תנאים מצטברים על מנת לקבל פטור מתשלום מס הכנסה על השכרת דירה למגורים, וניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס על השכרת הדירה (פרטים נוספים בהמשך).

2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע שניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% בלבד על הכנסה מהשכרת דירת מגורים, בהתקיים התנאים הבאים:

• הדירה המושכרת משמשת למגורים בארץ.
• ההכנסה מהשכרת דירת המגורים אינה מהווה הכנסה בהתאם למשמעותה לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

3. מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס

שיעור המס השולי נקבע בהתאם למכלול הכנסותיו של המשכיר, ויש אפשרות לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה. חשוב לדעת כי מדרגת המס הראשונה הינה 31%, למעט משכירים שגילם מעל 60 שנה עליהם חלה מדרגת המס הראשונה בשיעור של 10%.

חשוב לקרוא היטב את מסלולי המס מאחר שיש יתרונות וחסרונות לכל מסלול, ולא פעם משכירי הדירות בוחרים באופן מוטעה את מסלול המס לכן הם משלמים מס מיותר על השכרת דירה. לכן, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון כדי לבחור נכון את מסלול המס. למידע נוסף ולייעוץ מקצועי בנושא הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרד רו”ח זיו שיפר ושות’.

שימו לב:

• יש לשים לב כי למי שברשותו מעל 5 דירות עלול להיחשב כעסק!
• מי שבבעלותו 5- 9 דירות – יבחן על פי ההתנהלות שלו
• מי שברשותו 10 דירות ומעלה ייחשב כבעל עסק וההכנסות ימוסו לפי שיעור המס השולי שלו!

מסלול פטור ממס (מלא או חלקי)

התנאים המצטברים לקבלת פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים הם:

• הדירה מיועדת למגורים בלבד.
• הדירה לא רשומה בספרי העסק של הבעלים (המשכיר) או אינה חייבת ברישום.
• הדירה מושכרת לשוכר יחיד, אך יש אפשרות להשכיר את הדירה גם לחבר בני אדם למטרות דיור כפי שנקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד, כל עוד התקבל אישור ממנהל רשות המיסים לחבר בני האדם השוכר את הדירה.
• הדירה משמשת את השוכר לצורכי מגורים בלבד, ויש למשכיר הצהרה בכתב על כך או שהוא מחזיק בחוזה שכירות המפרט כי הדירה משמשת את השוכר רק למגורים.
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת הכנסות מכלל הדירות המושכרות למגורים על ידי המשכיר, בן זוגו שמתגורר איתו או של ילדיו עד גיל 18. במקרה זה הדירה יכולה להיות מושכרת למגורים או לפעילות עסקית.

לפי חוק מס הכנסה, משכיר דירה יקבל פטור מלא ממס אם ההכנסה החודשית שלו משכר דירה לא עולה על תקרת הפטור שעומדת על 5,471 נכון לשנת 2023. המשכיר יקבל פטור חלקי אם ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים אינה עולה על פעמיים תקרת הפטור (כפל התקרה), כלומר 10,942 ₪.

סכומי תקרת הפטור ממס על הכנסה משכר דירה בין השנים 2015 – 2023

אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה נמוך מהתקרה, כלומר הכנסה חודשית נמוכה מסכום של 5,471 ₪, הנישום יקבל פטור מלא ממס על השכרת דירה. אם ההכנסה החודשית גבוהה מתקרת הפטור, נניח הכנסה של 6,000 ₪ (הכנסה נמוכה מכפל התקרה), במקרה זה מפחיתים את סכום התקרה מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה, ומחשבים את ההפרש. את ההפרש מפחיתים מסכום תקרת הפטור, ואת הסכום החדש מפחיתים מההכנסה החודשית על השכרה הדירה שהתקבלה בפועל, וההפרש הוא הסכום החייב בתשלום מס.

דוגמא לחישוב המס:

נניח וההכנסה החודשית משכר דירה היא 6,000 ₪. חישוב הסכום העודף על התקרה הוא 6,000 – 5,417 = 529 ₪. הסכום הפטור הוא 5,471 – 529 = 4,942 ₪. הסכום החייב במס הוא 6,000 – 4,942 = 1,058 ₪.

חשוב לציין כי על הסכום החייב במס חל מס שולי על המשכיר, בהתאם למכלול הכנסותיו. מדרגת המס הראשונה לגבי הכנסות משכר דירה היא 31% (למעט משכיר מעל גיל 60 שחייב במס בשיעור של 10%). המשכיר רשאי לנכות הוצאות שוטפות מהסכום שחייב במס שולי, למשל הוצאות כמו שכר טרחה לעורך דין, תיקונים שוטפים ששולמו במהלך שנת המס ועוד.

בתוך כך, אם ההכנסה החודשית מהשכרת הדירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,942 ₪ נכון ל-2023), הנישום אינו זכאי לפטור וההכנסה החודשית על השכרת הדירה חייבת במס. הנישום יכול לבחור במסלול מס מופחת בשיעור של 10% או במסלול לפי מדרגות המס.

הכנסות על השכרת דירה שהתקבלה בירושה – מהי חבות המס שיש לדווח?

במקרה ושני אחים ירשו את דירת המגורים של הוריהם והם מחליטים להשכיר את הדירה מבצעים את החישוב הבא:

נניח וההכנסה החודשית מהשכרת הדירה של הורי האחים היא 8,000 ₪. במס הכנסה מחלקים את דמי השכירות החודשית לשניים, לכן ההכנסה החודשית של כל אחד מהאחים נמוכה מהתקרה ואין חבות מס.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%

סעיף 122 לפקודה קובע כי ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בלבד על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, כל עוד הדירה משמשת למגורים וההכנסה משכר הדירה אינה מהווה הכנסה מעסק בהתאם למשמעותה בפקודת מס הכנסה (סעיף 2(1)). מי שבוחר במסלול מס זה אינו יכול לנכות הוצאות שהוצאו לצורך ייצור הכנסה משכר דירה, ואין אפשרות לנכות פחת ואין זכאות לקיזוז, קבלת זיכוי או קבלת פטור על ההכנסה משכר דירה או על המס החל עליה.

יש לציין כי החל משנת המס 2023 ניתן בתנאים מסוימים להפחית מההכנסה במסלול החיוב המופחת דמי שכירות מוטבים, בהתאם לקבוע בסעיף 122(ו) לפקודה. הסעיף החדש קובע כי יחיד המשכיר את דירת המגורים היחידה שלו ומדווח על הכנסה משכר דירה יוכל במסלול זה לנכות מההכנסה את דמי השכירות המוטבים עד תקרה בגובה 90,000 ₪. כמו כן, הסעיף קובע שמי שזכאי לנכות מההכנסה שלו דמי שכירות מוטבים (כולל שכר דירה למגורים, אחזקה בבית אבות או אחזקה בבית חולים גריאטרי), הוא מי שיש בבעלותו דירת מגורים יחידה (על פי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין).

דוגמה מספרית:

נניח ובעל הדירה זוכה להכנסה שנתית על השכרת דירתו בסך 135,000 ₪. במקרה זה המס שעליו לשלם מחושב לפי 10%, כלומר 13,500 ₪, ואין אפשרות לקבל פטור וחישוב המס הוא מהשקל הראשון על ההכנסה משכר הדירה.

באופן כללי, מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% מתאים בעיקר למי שמשכיר מספר דירות או שהוא מקבל דמי שכירות גבוהים מאוד על דירה אחת. יש אפשרות לבחור בשני מסלולים נפרדים כאשר משכירים יותר מדירה אחת, ואם בוחרים במסלול פטור מלא או חלקי לאחת מהדירות המושכרות מתייחסים להכנסות השכירות מכל הדירות.

מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה המס השולי ייקבע בהתאם למכלול הכנסותיו של הנישום ויש אפשרות לדרוש להכיר בהוצאות השוטפות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה. מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר מעל גיל 60 שמדרגת המס הראשונה שחלה עליו היא בשיעור של 10%.

חשוב לדעת:

• בחירת מסלול זה מחייבת את הנישום להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
• אם בוחרים במסלול זה ומחליטים למכור את הדירה והיא חייבת המס שבח, מנכים את הפחת אותו הנישום דרש כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה מתוך שווי הרכישה.

איך ניתן לא לשלם מס על השכרת דירה?

יש להתייחס נכון לשיקולים הבאים כאשר בוחרים את מסלול המס על השכרת דירה, כדי להשיג תשלום מס מינימלי:

• משכיר דירה מעל גיל 60 זכאי לשיעורי מס מופחתים על הכנסה מהשכרת הדירה.
• אם עלות הרכישה גבוהה יש אפשרות לקזז פחת גבוה.
• בעת בחירת מסלול המס יש להתייחס להוצאות השוטפות המוכרות כדי לבחור נכון את המסלול.
• ניתן לנכות הוצאות ריבית על המשכנתא בעת חישוב ההכנסה החייבת.

לחצו על הלינק למידע נוסף על איך לא לשלם מס על השכרת דירה – לפי החוק

הכנסות על השכרת דירה בחו”ל

נישום שמשכיר דירה או דירות בחו”ל חייב במס בשיעור של 15%, ואין באפשרותו לנכות הוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה, למעט פחת. כמו כן, הוא אינו זכאי לקבל זיכוי בגין מס שעליו לשלם במדינה שבה ממוקמת הדירה.

עם זאת, הנישום יכול לבחור בתשלום מס רגיל על ההכנסה משכירות דירה בחו”ל, כלומר החישוב ייעשה לפי שיעור המס השולי שחל על ההכנסה החייבת, וכך הנישום רשאי לקזז הוצאות בגין ההכנסה משכירות והוא יכול לקבל זיכוי עבור המס ששולם בחו”ל.

חשיבות הייעוץ של רואה חשבון

בחירת מסלול המס על השכרת דירה הינה קריטית ויש לכך השפעה על חבות המס שיש לשלם למס הכנסה. זהו נושא מורכב ויש להתייחס נכון לסיכונים, ליתרונות ולחסרונות של כל מסלול מס, על כן מומלץ לפנות למשרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ כדי לקבל מענה מקצועי והסברים מפורטים לגבי בחירה נכונה של מסלול המס על השכרת דירה.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים