המאמר מאת: רו”ח יורם שיפר
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, מפרט את המיסים העשויים לחול בעסקת נדל”ן, כאשר שני המיסים העיקריים והמשמעותיים ביותר הם מס שבח המוטל על המוכר ומס רכישה המוטל על הרוכש. בעסקת נדל”ן עשויים לחול מיסים נוספים כמו מס הכנסה, מע”מ, היטל השבחה, מס הכנסה על שכירות ומיסים אחרים בהתאם למהות עסקת המקרקעין. לכן, רגע לפני ביצוע עסקת מקרקעין כמו רכישת נדל”ן מסחרי חשוב להתייחס לכל היבטי המיסוי על מנת לבדוק את היתכנות וכדאיות העסקה.
בשוק הנדל”ן בישראל פועלים שחקנים רבים, ביניהם משקיעים, יזמים וחברות, וכדי לבחון את הכדאיות של רכישת נכס מקרקעין, בדגש על נדל”ן מסחרי, חשוב להכיר לעומק את היבטי מיסוי הנדל”ן. מיסים החלים על עסקת נדל”ן אינם אחידים ויש אנשים ועסקים שאינם נדרשים לשלם מס נדל”ן לרשות המיסים בעוד אחרים עשויים להידרש לשלם סכומים גבוהים, גם כאשר מדובר על אותה עסקה באותו מחיר.
בשל המורכבות של מיסוי נדל”ן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מרואה חשבון מנוסה, ומכיוון שבכל עסקת נדל”ן חלים מיסים מסוגים שונים על כל אחד מהצדדים לעסקת המקרקעין, לדוגמה מע”מ, מס הכנסה, מס שבח ומס רכישה, כדאי לחשב את שומת המס לפני ביצוע העסקה כדי לבחון את כדאיותה, ויש להתחשב גם בזכאות לפטורים ממיסוי נדל”ן במקרים מסוימים.
בכתבה זו נתמקד בשיקולי ובהיבטי המיסוי החלים על עסקאות בשוק הנדל”ן המסחרי. חשוב לדעת כי נדל”ן מסחרי הוא כל נכס נדל”ן שאינו מיועד למגורים, כולל משרדים, חנויות, מבני מסחר ותעשייה, מפעלים, תחנות דלק, מגרשים, מחסנים ובתי מלון.
עסקאות בשוק הנדל”ן המסחרי נחשבות למורכבות יותר בהשוואה לעסקת רכישה או מכירה של דירת מגורים או בית פרטי. בנוסף לזאת, ההשקעה בנדל”ן מסחרי יכולה להשיג תשואה גבוהה יותר ביחס לתשואה הממוצעת שניתן להשיג בהשקעה בדירה למגורים, לכן בשנים האחרונות ענף הנדל”ן המסחרי בישראל נמצא בצמיחה מרשימה במגוון אזורים ברחבי הארץ.
בתוך כך, יש להתחשב בהיבטים הכרוכים בקשר בין פקודת מס הכנסה לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר ששיעורי מס השבח החלים על מי שמוכר זכות במקרקעין בישראל משתנים לפי סוג הממכר ומועד הרכישה. כמו כן, בשונה מהשכרת דירות מגורים שבהן יש לשלם מס הכנסה החל מסכום מסוים, ההכנסה מהשכרת נדל”ן מסחרי מחייבת בתשלום מס הכנסה מהשקל הראשון ובנוסף בעסקת נדל”ן מסחרי יש לשלם מס רכישה מהשקל הראשון, בעוד שבעסקה לרכישת דירת מגורים ניתן לקבל פטור ממס רכישה על חלק השווי של עד 1,978,745 ₪, נכון לשנת 2025.
חשוב להשוות מראש את כדאיות ההשקעה בנדל”ן מסחרי באמצעות חברה או כיחיד, תוך התחשבות בהיבטי המיסוי.
יחיד משלם מס הכנסה על דמי השכירות של נדל”ן מסחרי בתור הכנסה פסיבית שאינה מיגיעה אישית, לכן הוא ישלם שיעור מס שמתחיל ב-31%, בהתאם למדרגות מס הכנסה.
להלן מדרגות מס הכנסה על הכנסה פסיבית שאינה מגיעה אישית, כלומר שיעור מס שולי, כמו הכנסה מדמי שכירות של נדל”ן מסחרי (נכון לשנת 2025):
מדרגת המס | הכנסה חודשית | הכנסה שנתית |
31% | עד 22,440 ש"ח | עד 269,280 ש"ח |
35% | 22,441 – 46,690 ש"ח | 269,281 – 560,280 ש"ח |
47% | 46,691 – 60,130 ש"ח | 560,281 – 721,560 ש"ח |
50% | 60,131 ₪ ומעלה | 721,561 ₪ ומעלה |
יחיד יכול לנצל נקודות זיכוי בחישוב ההכנסה החייבת מדמי השכירות של נדל”ן מסחרי, ויש יחידים הזכאים לפטור ממס על הכנסה מיגיעה שאינה אישית כמו יחיד שנקבעה לו נכות בשיעור 90%, בעלי תעודת עיוור או לקוי ראייה עד לתקרת הכנסות המתעדכנת אחת לשנה ועוד.
כמו כן, היחיד ישלם מס הכנסה על הרווח והוא יכול לנכות הוצאות שוטפת על הנכס, כולל ניכוי הוצאות פחת על המבנה.
נטל המס שחל על חברה בגין הכנסות מדמי שכירות מחושב לפי מנגנון דו שלבי, כאשר החברה תשלם מס חברות בשיעור 23% על ההכנסה משכירות, ואם היא מעוניינת למשוך את הכסף מהחברה יש לשלם מס דיבידנד בשיעור 30% (בעל מניות מהותי), כלומר חברה עשויה לשלם מס משוקלל בשיעור של 45.8%. יחד עם זאת, חברה אינה משלמת דמי ביטוח לאומי בגין הכנסותיה מדמי שכירות, ובנוסף ניתן להשאיר את הכסף בחברה כדי לחסוך בחבות המס ולא לשלם על משיכת דיבידנד, ולאחר תשלום מס חברות, החברה יכולה להשקיע את הכסף בנכסים אחרים.
בפועל, השיקולים לרכישת נדל”ן באמצעות חברה או כיחיד מושפעים מגורמים רבים, ובאופן כללי נהוג להמליץ על רכישת הנכס המסחרי כיחיד אם ההכנסה השנתית שלו אינה גבוהה מ-560,280 ₪, וכדאי להשקיע בנדל”ן מסחרי כיחיד אם מתכננים לרכוש ולמכור נכסי נדל”ן מסחרי בתוך זמן קצר כדי לממש רווח מעליית ערך הנכסים (פליפ). רכישת נדל”ן מסחרי באמצעות חברה כדאית יותר כאשר מתכננים השקעה לטווח ארוך וניתן להשאיר את ההכנסה משכירות בחברה לצורך השקעות עתידיות בנכסים אחרים.
דוגמה: יחיד ללא הכנסות נוספות רוכש נכס מסחרי בשווי 1,000,000 ₪, וניתן להכיר בהוצאה פחת בשיעור 4% מתוך שני שליש מעלות רכישת הנכס. אם ההכנסה של היחיד מדמי שכירות עומדת על 84,000 ₪ בשנה, ובניכוי פחת המיוחס לקרקע הכנסה החייבת תהיה 57,333 ₪. בניכוי נקודות זכות של היחיד שיעור המס שיחול עליו יהיה 11,941 ₪, (לפי מדרגה של 31%) ויש לנכות דמי ביטוח לאומי, לכן ההכנסה השנתית משכירות תהיה כ-70,000 ₪.
אם ההכנסה השנתי של היחיד משכירות היא 84,000 ₪ ויש תו הכנסה מיגיעה אישית משכר או מעסק בסך 240,000 ₪, משקללים את כל הכנסותיו והמס שיחול עליו יהיה לפי מדרגת מס גבוהה יותר, לכן הרווח נטו שיישאר לו משכירות יהיה קטן יותר והוא ישלם יותר מס.
כאשר בוחנים את כדאיות ההשקעה בנדל”ן מסחרי באמצעות חברה או כיחיד, חייבים לבחון את השלכות המס לפי מטרת ההשקעה, כלומר האם המטרה היא הכנסה מדמי שכירות או הכנסה הנובעת ממכירת הנכס ברווח.
יחיד משלם מס על ההכנסה מדמי השכירות בשיעור של החל מ-31%, תוך התייחסות לשאר הכנסותיו. על חברה חל מיסוי דו שלבי לכן היא תשלם מס חברות בגין ההכנסה משכירות, ואם מעוניינים למשוך את הכסף מהחברה יש לשלם מס דיבידנד עבור בעל מניות מהותי בשיעור של 30%.
חשוב לציין כי יחיד משלם מס על מכירת נדל”ן מסחרי על פי עקרון מיסוי מקרקעין, ולמעשה זהו שיעור מס לינארי משוקלל בשיעור 25%. כמו כן, יחיד, בשונה מחברה, רשאי לפרוס את השבח על רווח הון ריאלי לתקופה של עד 4 שנות מס אחורה. יחיד מעל גיל 60 יכול להפחית את חבות מס השבח בצורה משמעותית באמצעות פריסת מס השבח.
פריסת מס שבח נועדה להפחית את שיעור מס השבח באמצעות נתוני ההכנסות האישיות וניצול נקודות זיכוי המגיעות למוכר, ובנוסף מנצלים מדרגות מס שולי נמוכות יותר שלא נוצלו כדי להפחית את חבות המס.
חברה אינה משלמת ביטוח לאומי עבור הכנסותיה, כולל הכנסה מדמי שכירות של נדל”ן מסחרי. יחיד חייב לשלם דמי ביטוח לאומי בגין הכנסה שאינה מעבודה (הכנסה פסיבית) מכוח סעיף 345 לחוק הביטוח הלאומי.
דמי הביטוח הלאומי על הכנסה פסיבית מחושבים לפי המדרגות הבאות (נכון ל-2024):
ניתן לחלק הכנסות פסיביות בין בני זוג, בניגוד לחישוב במס הכנסה, לצורך ניצול מדרגת הפטור ולהפחתת דמי הביטוח. יש להתייחס נכון לזכאות לפטורים שונים ולהשפעת הכנסות ממקורות אחרים, לכן מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בנושא זה.
בינואר 2018 פורסם תיקון 245 לפקודת מס הכנסה ובוצע תיקון בסעיף 64 העוסק בחברת בית. התיקון מונע אפשרות של חברה לבחור לקראת הגשת הדוח השנתי האם להיחשב כחברת בית, על פי הגדרתה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה, וכך תוקנה הפרצה שאפשרה לחברות להימנע מנטל מיסוי דו שלבי.
הכנסות מהשכרת דירה או השכרה נדל”ן מסחרי בחו”ל אינן שונות מבחינת מיסוי הכנסה הנובעת מדמי שכירות של נדל”ן בארץ, ויש אפשרות לבחור במסלול של חיוב מוטב בשיעור 15% אם ההכנסה אינה מעסק, ויש להתחשב באמנות המס ככל שישנן. אם משקיעים בנדל”ן מסחרי באמצעות חברת LLC אין אשרות לבחור במסלול בשיעור 15% ויש לשלם מס שולי בהתאם למדרגות המס החל מ-31%.
בגין מכירת נדל”ן מסחרי חל תשלום מס שבח בשיעור 25% על רווח ההון שנותר במכירה המקרקעין. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים יחידה.
מס שבח על נכס מסחרי ישולם על ידי המוכר, בדומה למכירת נכס פרטי למגורים, אך שיעור המס שנקבע בחוק לנכסים מסחריים שונה משיעורי המס שנקבעו בעת מכירת דירת מגורים.
לסיכום, מיסוי נדל”ן הוא תחום מורכב המחייב ידע וניסיון מקצועי, הכרות עם החוקים העדכניים ופסיקות בית המשפט, וכדי להימנע מתשלומי מס מיותרים ולהפחית את חבות המס חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מרואה חשבון המתמחה בתכנון ומיסוי נדל”ן. למידע נוסף ולייעוץ מקצועי בנושא אנא צרו קשר עם משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’.
חיסכון של 72,000 ש”ח במס רכישה באמצעות ניצול פטורים
לקוח: יזם שביקש לרכוש נכס מסחרי בתל אביב בשווי 3 מיליון ש”ח.
בעיה: מס רכישה מלא על הנכס (8%) היה עולה ל-240,000 ש”ח.
פתרון: לאחר ניתוח מבנה העסקה ואיתור פטורים רלוונטיים בחוק מיסוי מקרקעין, זיהינו כי חלק מהנכס יכול להיות מוגדר כ”נכס משולב” (מסחרי + מגורים), מה שמקנה פטור ממס רכישה על 30% משווי העסקה.
תוצאה: החיסכון במס רכישה הסתכם ב-72,000 ש”ח, והלקוח קיבל הלוואה מותאמת לתזרים המזומנים החדש.
חברה רכשה מבנה מסחרי ישן שדרש שיפוץ מקיף. בבדיקת שווי הנכס הצלחנו להפריד בין ערך הקרקע לערך המבנה המיועד להריסה. הגשנו שומה עצמית מפורטת שהתבססה רק על שווי הקרקע, מה שהפחית את בסיס המס לחישוב מס הרכישה. החיסכון במס הרכישה הגיע לכ-120,000 ש”ח.
זוג צעיר רכש נכס מסחרי לשימוש כמשרד לעסק שלהם. בבדיקה מעמיקה של מסמכי הנכס גילינו שחלק מהשטח מוגדר וגם ישמש למגורים. הגשנו בקשה לפיצול חיוב מס הרכישה כך שעל חלק המגורים שולם מס רכישה מופחת לפי מדרגות של דירת מגורים (כולל פטור על חלק מהסכום), ורק על החלק המסחרי שולם מס רכישה מלא. החיסכון הסתכם בכ-45,000 ש”ח.
